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Was ist ein Vorkaufsrecht?

Sie interessieren sich für eine Wohnung welche Sie als Onlineinserat entdeckt haben. Sie beantragen die Verkaufsunterlagen der Wohnung. So weit, so gut. Bei genauerem studieren des Grundbuchauszuges finden Sie nun aber unter den Vormerkungen den Passus „Beschränktes Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümer.“ Was nun?

Ein Vorkaufsrecht an einer Liegenschaft regelt das Privileg eines Vorkaufsberechtigten, die Liegenschaft im Falle einer Veräusserung, vor einem Dritten zu erwerben. Das heisst, dass der Vorkaufsberechtigte die Liegenschaft zum ausgeschriebenen Preis vor weiteren Interessenten erwerben darf. Dies geschieht durch eine einseitige Willensäusserung mittels einer Ausübungserklärung.

Im Normalfall handelt es bei der Vorkaufsberechtigten Partei um Miteigentümer, Nachbarn, Familienmitglieder oder den Kanton. Einige Motive für ein Vorkaufsrecht sind unter anderem die Sicherung des Familienbesitzes einer Liegenschaft, die Verhinderung von Spekulationsgeschäften oder die gegenseitige Absicherung oder Bevorzugung von Nachbarn.

Verkaufspreisgestaltung im Vorkaufsrecht

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten für die Festlegung des Verkaufspreises einer Immobilie im Vorkaufsrecht.

• Ohne Vereinbarung
  Ohne Vereinbarung besteht ein nicht limitiertes Vorkaufsrecht, wobei der Verkaufspreis des Verkaufsgegenstandes frei festgesetzt wird, jedoch zu Preis und Bedingungen eines Dritten. Dies bedeutet im Klartext, dass der Verkaufsgegenstand dem Vorkaufsberechtigten zu gleichen Konditionen und Vertragsbedingungen angeboten werden muss, wie einem Dritten.

• Mit Vereinbarung
  Hierbei handelt es sich um ein limitiertes Vorkaufsrecht, wobei der Preis und die Bedingungen des Verkaufsgegenstandes bereits im Voraus vertraglich geregelt sind. Der Verkaufsgegenstand muss somit gemäss den vereinbarten Gegebenheiten zum Verkauf angeboten werden.

Dauer des Vorkaufsrechtes

Für die Gültigkeitsdauer eines Vorkaufsrechtes gelten folgende Begebenheiten:

• Keine Abrede
  Maximale Gültigkeitsdauer von 25 Jahren (OR 216a).

• Abrede im Vorkaufsrechtsvertrag
  Kürzere Gültigkeitsdauer als 25 Jahre aufgrund einer Abrede.

• Richterliche Verkürzung der Bindungsdauer
  Bei einer übermässigen Bindung des Vorkaufsverpflichteten (ZGB 27).

Alt-rechtliche Vorkaufsrechte

Auf Vorkaufsrechte, welche vor dem 01.01.1994 begründet wurden, findet die Befristung von 25 Jahren keine Anwendung. Somit erlöscht die Vormerkung nach Ablauf von 10 Jahren.

Wo ist das Vorkaufsrecht ersichtlich?

Das Vorkaufsrecht ist im Grundbucheintrag unter der Spalte Vormerkungen vermerkt.

Vorkaufsfall

Folgende Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein, damit ein Vorkaufsfall gegeben ist, welcher die Geltendmachung des Vorkaufsrechts definiert.

• Rechtsgültiger Vertrag mit Dritten
• Freiwillige Veräusserung
• Eigentumsübertragung entgeltlich
• Eigentumsübertragung als Singularsukzession (Einzelrechtsnachfolge)
• Eigentumsübertragung als Erfüllungsgegenstand

Kein Vorkaufsfall

In folgenden Fällen liegt kein Vorkaufsfall vor.

• Kein rechtsgültiger Vertrag mit dem Dritten
• Keine Eigentumsübertragung als Erfüllungsgegenstand
• Bei Sacheinlagen in eine Gesellschaft, bei Verpfründung oder eines Leibrentenvertrags
• Keine freiwillige Veräusserung wie z.B bei Enteignung, Zwangsvollstreckung, Erwerb durch den Kanton.
• Bei einem Erbgang oder der Universalsukzession.
• Bei Schenkung, Tausch, ehegüterrechtlichem Rechtsgeschäft, Erbteilung oder Erbvorbezug.

Mitteilung über den Verkauf eines Vorkaufsrechts gebundenen Gegenstandes

Der Vorkaufsverpflichtete muss den Vorkaufsberechtigten über den Verkauf informieren. Wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt ist, muss nebst dem Vorkaufsverpflichteten auch der Grundbuchverwalter den Vorkaufsberechtigten informieren. Dabei muss der Vorkaufspflichtige den Dritten über den vereinbarten Preis und Konditionen (limitiertes Vorkaufsrecht) oder den Preis und die Bedingungen (unlimitiertes Vorkaufsrecht) informieren.

Zeitpunkt und Frist

Das Vorkaufsrecht kann ausgeübt werden, wenn das Grundstück verkauft wird. Dabei gilt die Kaufvertragsbeurkundung und nicht die Eigentumsübertragung als Stichtag.

Die Ausübungsfrist (Verwirkungsfrist) beträgt 3 Monate. Bei Nichtausübung des Verkaufsrechtes innerhalb dieser Frist, verfällt das Vorkaufsrecht, ausser etwas anderes wurde im Vorkaufsrechtsvertrag vereinbart.

Form der Mitteilung

Die Frist beginnt bei der Kenntnisgabe mittels eingeschriebenen Briefs an den Vorkaufsberechtigten. Die Ausübungserklärung ist vorbehaltlos, bedingungsfeindlich, empfangsbedürftig und unwiderruflich.

Die Ausübungserklärung ist im Allgemeinen an den Vorkaufsverpflichteten zu adressieren. Ist das Vorkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt, hat dieses vor der Eigentumsübertragung an den Vorkaufsverpflichteten, und nach der bereits erfolgten Eigentumsübertragung an den Dritterwerber adressiert zu werden.

Beim Kauf oder Verkauf von Wohneigentum ist es wichtig, alle Unterlagen vollumfänglich zu prüfen. So können Missverständnisse in Bezug auf das Vorkaufsrecht vermieden werden. Wir empfehlen für Themen mit Bezug auf das Vorkaufsrecht eine Fachperson beizuziehen. Die Fix Immobilien AG reicht Ihnen diesbezüglich eine helfende Hand und berät Sie gerne. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Alle Inhalte sind nach bestem Gewissen sorgfältig recherchiert. Die Fix Immobilien AG garantiert jedoch keine Aktualität der Richtigkeit der Informationen und lehnt alle Haftungsansprüche für resultierende Schadensfälle vollumfänglich ab. Dieser Blogartikel ist rein informativ.