Ein Beitrag zur Förderung des Immobilien Know-Hows unserer Kunden
Die Handänderungssteuer
Ein wichtiger Fachbegriff für jede Immobilienbesitzerin und jeden Immobilienbesitzer.
Der Begriff Handänderungssteuer beschreibt eine Rechtsverkehrssteuer, welche in Bezug auf ein Grundstückgeschäft von den Kantonen und Gemeinden erhoben wird. Die Definition der Handänderungssteuer variiert je nach Kanton zwischen Abgabe, Steuer oder Gebühr und ist als Wortlaut nicht einheitlich definiert. Lediglich in den Kantonen ZH, GL, ZG und SH weist die Grundbuchgebühr eigentlichen Gebührencharakter auf.
Im folgenden Artikel werden wir die Abgabe als Rechtsverkehrssteuer verallgemeinert als Handänderungssteuer bezeichnen.
Handänderungssteuer = Grundstücksgewinnsteuer?
Die Handänderungssteuer entspricht nicht der Grundstücksgewinnsteuer. Der Charakter der Handänderungssteuer bezieht sich auf die Handänderung (die Gesamttransaktion) als solches, wobei sich die Grundstücksgewinnsteuer lediglich auf den Gewinn der Veräusserung bezieht.
Wer schuldet die Handänderungssteuer
In der Schweiz ist es üblich, dass der Erwerber die Handänderungssteuer bezahlt. Teilweise bestehen Regelungen, durch welche der Erwerber und/oder der Veräusserer die Schuld zu entgelten haben/hat.
Folgend die kantonalen Regelungen:
- Die Steuer ist in den Kantonen LU, FR, SO, VS, NE und JU vom Erwerber zu bezahlen
- In den Kantonen NW, AI, SG, TG und TI, haftet der Veräusserer solidarisch, Im Kanton VD ist dies ebenfalls der Fall, jedoch nur, falls nichts anderes vereinbart wurde.
- Im Kanton GR werden abweichende vertragliche Vereinbarungen berücksichtigt, solange der Veräusserer nicht subjektiv steuerbefreit ist.
- In den Kantonen BE und BS ist die Steuer, abgesehen von wenigen Ausnahmen, grundsätzlich vom Erwerber zu bezahlen
- Im Kanton BL ist die Steuer vom Veräusserer und Erwerber je zur Hälfte geschuldet: Im Kanton OW ist dies ebenfalls der Fall. Hier kann die Steuer auch nach Vereinbarung geschuldet sein, aber stets unter Solidarhaft der Parteien.
- Steuerpflichtig ist der Erwerber oder der Veräusserer, je nach Vereinbarung zwischen den Parteien, welche solidarisch haften: AG; im Weiteren AR, wo die Parteien je die Hälfte der Steuer schulden, wenn eine Vereinbarung fehlt.
- Der Notar, welcher die Verschreibung vorgenommen hat, schuldet die Steuer dem Staat. Er muss diese auf den Erwerber überwälzen. Bei Erbschaft schulden die Erben die Steuer. Wenn jedoch ein Notar eine Handänderung vornimmt, ohne sich vorher über die Bezahlung der Erbschaftssteuer vergewissert zu haben, so haftet er für die Steuer persönlich: GE.
Juristische Person
Für juristische Personen gelten dieselben Regelungen.
Die Bemessungsgrundlage
Im Grundsatz wird die Steuer vom Kaufpreis erhoben. Weicht dieser offensichtlich vom allgemein geltenden Verkehrswert ab oder wurde kein Kaufpreis bestimmt (Tausch, Schenkung, Erbgang), wird auf den zum Zeitpunkt der Veräusserung geltenden Verkehrswert des Grundstückes oder dessen amtlichen Wert (Steuer- oder Katasterwert) basiert. Gewisse Kantone kennen weitere Bemessungsgrundlagen.
Tarife und Gebühren
| Kanton | Steuersatz | Bemerkung | ||
|---|---|---|---|---|
| BE | 18 | ‰ | Steuerrechnung ab CHF 100.00 | |
| LU | 15 | ‰ | ||
| OW | 15 | ‰ | Vom Veräusserer und Erwerber zu je 50% geschuldet | |
| NW | 10 | ‰ | ||
| FR | 15 | ‰ | Einheitstarif für alle entgeltlichen Grundstückübertragungen. Die Ge-meinden können zudem «centimes additionnels» erheben (max. 100 % der Kantonssteuer). | |
| SO | 22 11 | ‰ ‰ | *¹ *² | *¹ Normaltarif *² Reduzierter Satz: bei Erwerb unter Ehegatten und durch Nachkommen. Dieser gilt auch bei der Übertragung der Mehrheit der Anteile an einer Immobiliengesellschaft von den Eltern an die Nachkommen. |
| BS | 30 15 | ‰ ‰ | *¹ *² | *¹ Normaltarif *² Reduzierter Satz bei Handänderungen in bestimmten Fällen von Selbstbewohnung. |
| BL | 25 | ‰ | Vom Veräusserer und Erwerber zu je 50% geschuldet. | |
| AR | Max. 20 10 | ‰ ‰ | *¹ *² | *¹ Normaltarif *² Der Steuersatz beträgt die Hälfte bei Handänderungen von Eltern zu Nachkommen, einschliesslich Stief- und Pflegekinder. |
| AI | 10 | ‰ | ||
| SG | 10 5 | ‰ ‰ | *¹ *² | *¹ Normaltarif *² Reduzierter Satz: bei Handänderungen zwischen Eltern und Kindern (inkl. Adoptiv-, Stief- und Pflegekinder) sowie bei Teilung des Nachlas-ses unter Geschwistern bzw. den eintretenden Nachkommen von vor-verstorbenen Geschwistern. |
| GR | 20 | ‰ | Stadt Chur (der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer). Der vom Kanton festgelegte Maximalansatz beträgt 20 ‰. | |
| TG | 10 | ‰ | ||
| VD | 22 | ‰ | Kantonaler Satz; die Gemeinden können einen Steuerzuschlag erheben (maximal 50 %, also 11 ‰). Besonderheiten: • Bei Liegenschaftstausch schuldet jede Partei die Hälfte der Steuer. • Bei Abtretung oder entgeltlichem Verzicht auf das Kaufrecht bemisst sich die Steuer auf der Hälfte des vereinbarten Preises. |
|
| VS | 10-15 | ‰ | Progressiver Steuersatz, abhängig vom Wert der Liegenschaft. | |
| NE | 33 22 | ‰ ‰ | *¹ *² | *¹ Normaltarif *² Reduzierter Satz für die folgenden Handänderungen: • Bei Tausch von im Kanton gelegenen Grundstücken. • Für ein Grundstück, welches dem Käufer als Erstwohnung dient, wobei dieser Kauf ein erster Erwerb dieser Art im Kanton sein muss. |
| GE | 30 1 15 2 1 1 | ‰ ‰ ‰ ‰ ‰ ‰ | *¹ *² *³ *⁴ *⁵ *⁶ | *¹ Normaltarif (für Liegenschaften, die als Hauptwohnsitz dienen sollen, mit einem Wert von höchstens CHF 1’172'986.00 werden die ersten CHF 17'595.00 nicht erhoben). *² Bei Erbteilung (kantonale «centimes additionnels» nicht eingeschlossen). *³ Bei Tausch. *⁴ Bei Tausch von landwirtschaftlichen Grundstücken; jedoch kommt ein Satz von 15 ‰ auf einer allfälligen Ausgleichszahlung zur Anwendung. *⁵ Bei Ausübung des Rückkaufrechts (kantonale «centimes additionnels» nicht eingeschlossen). *⁶ Bei Grundlasten (kantonale «centimes additionnels» nicht eingeschlossen). Es wird jedoch keine Abgabe erhoben, wenn die Grundlast, die vom Begünstigten eines Baurechts geschuldete Rente garantiert. |
| JU | 21 17 11 9 3.5 | ‰ ‰ ‰ ‰ ‰ | *¹ *² *³ *⁴ *⁵ | *¹ Normaltarif (ab CHF 30.00) *² Reduzierter Tarif vom Normaltarif, wenn die Liegenschaft eine Ersterwerbung im Kanton darstellt und selbst bewohnt wird. *³ Reduzierter Tarif (ab CHF 30.00): • Für von Nachkommen oder vom anderen Ehegatten erworbene Grundstücke. • Bei Erbgang oder Erbteilung, wenn Grundstücke auf Nachkommen oder den überlebenden Ehegatten übergehen. • Bei Erwerb von Grundstücken infolge güterrechtlicher Auseinandersetzung *⁴ Reduzierten Tarif vom obenstehenden reduzierten Tarif, wenn die Liegenschaft eine Ersterwerbung im Kanton darstellt und selbst bewohnt wird. *⁵ Spezialtarif für die Errichtung von Grundpfandrechten (ab CHF 30.00). |
Die Kantone ZH, UR, GL, ZG, SH, AG und TI basieren bei Immobilientransaktionen auf dem Gebührenmodell. Weitere informationen finden Sie hier.
Handänderungssteuer bei Erbschaften und Schenkungen
Sind die transaktionsbetroffenen Grundstücke Teil einer Erbschaft oder Schenkung, sind sie nebst der Erbschafts- oder Schenkungssteuer auch von der Handänderungssteuer betroffen. Dies gilt, da die Handänderungssteuer eine generelle Rechtsverkehrssteuer ist, welche auf dem Übergang von Eigentum an Grundstücken basiert. Dazu gibt es jedoch weitere Regelungen, welche eine Steuerbefreiung hervorrufen können. Einige Kantone führen Regelungen, indem sie in ihren Steuergesetzen den Erwerb von Grundeigentum beim Erbgang von der Handänderungssteuer befreien oder diese doch zumindest mildern, indem sie nur eine reduzierte Abgabe erheben.
Objektiv steuerbefreite Handänderungen – Beispiel Kanton Luzern
Im Kanton Luzern sind als Beispiel folgende Handänderungen von der Steuer befreit:
- Erbfolge, Erbteilung und Vermächtnis
- Zwischen Ehegatten, eingetragene Partner, Lebenspartnern welche während mindestens 2 Jahre in einer eheähnlichen Beziehung zusammengelebt haben, Verwandten in auf- und absteigender Linie einschliesslich ihrer Partner (Ehegatten, eingetragene Partner oder Lebenspartner)
- Güterzusammenlegungen, Grenzbereinigungen oder Baulandumlegungen, sofern diese unter behördlicher Mitwirkung im Rahmen eines durch die Gesetzgebung vorgesehenen Verfahrens durchgeführt werden
- Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum und umgekehrt sowie Realteilungen (aber ohne Erbteilung), soweit die bisherigen Anteilsverhältnisse gewahrt bleiben.
- Übergang eines Grundstücks bei Umstrukturierungen von Unternehmen.
- Rechtsgeschäfte mit einem Handänderungswert von weniger als CHF 20’000.00
Rechnungsstellung
Leider weicht die Rechnungsstellung der Handänderungssteuer je nach Kanton und Gemeinde, dessen aktuelle Auftragslage und weiteren Einflüssen stark ab. Beachten Sie deshalb, die Rückstellung für die vorberechnete Abgabe optimal einzuplanen.
Die Handänderungssteuer ist eine zwingend zu beachtende Abgabe, welche in jede Kaufs- oder Verkaufsberechnung einfliessen soll, um unangenehme, finanzielle Überraschungen zu vermeiden. Die Fix Immobilien AG berät und unterstützt Sie jederzeit bei Ihrem Kaufs- oder Verkaufsvorhaben und steht Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns ganz einfach via Telefon oder Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage! Ihr Fix Immobilien Team.
Informationsstand April 2018
Quelle: Dokumentation und Steuerinformation / ESTV Bern, 2018
Die Fix Immobilien AG garantiert keine Aktualität der Informationen oder derer Richtigkeit und lehnt alle Haftungsansprüche für resultierende Schadensfälle ab. Dieser Blogartikel ist rein informativ.
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