Ein Beitrag zur Förderung des Immobilien Know-Hows unserer Kunden

Die Grundlage

Nebst der Handänderungssteuer fallen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien weitere Gebühren an. Diese variieren je nach Kanton und Gemeinde. Um Ihnen einen tieferen Einblick zur Thematik zu gewähren, gehen wir im folgenden Blogartikel näher auf die anfallenden Gebühren beim Kauf oder Verkauf von Immobilien ein.

Auf die Handänderungssteuer wird nicht vertieft eingegangen. Für weitere Informationen zu dieser, klicken Sie bitte hier.

Die Notariatsgebühr

Der Notar trägt bei jeder Immobilientransaktion eine federführende Rolle. Er fertigt den Kaufvertrag aus und beurkundet diesen, regelt die transaktionsbezogenen Feinheiten, Regelungen und Rechtsgegebenheiten und veranlasst den Grundbucheintrag nach einer erfolgreichen Vertragsbeurkundung.

Da der Notar bei einer Immobilientransaktion einen essenziellen Part trägt und die Höhe des Honorars von Kanton zu Kanton variiert, ist es wichtig, den Notar sorgfältig auszuwählen und gegebenenfalls eine Offerte einzufordern.

Die Kosten für die notariellen Dienste belaufen sich im Schnitt zwischen 0.1% und 0.5% des beurkundeten Kaufpreises. In der Regel werden die Kosten zwischen der Käuferschaft und der Verkäuferschaft zu je 50% aufgeteilt. Folgend ein Beispiel der Kosten im Kanton Luzern:

Beispiel Notariatsgebühr Auslegung nach der Vertragssumme Kanton Luzern

  • 0.3% der Vertragssumme/des Katasterwerts, bis CHF 500’000.00
  • plus 0.25% vom Mehrbetrag über CHF 500’000.00 bis CHF 1’000’000.00
  • plus 0.2% vom Mehrbetrag über CHF 1’000’000.00 bis CHF 5’000’000.00
  • plus 0.1% vom Mehrbetrag über CHF 5’000’000.00 bis CHF 10’000’000.00
  • plus 0,02% vom Mehrbetrag über CHF 10’000’000.00
  • Mindestgebühr CHF 500.00

Beurkundeter Kaufpreis, CHF 1‘000‘000.00.

Notarielle Kosten, 0.3% von CHF 500‘000.00 (Anteil 1) und 0.25% von CHF 500‘000.00 (Anteil 2), somit CHF 2‘750.00.

Aufteilung auf jede Partei zu 50% Anteil, CHF 1‘375.00 pro Partei.

Grundbuchgebühren

Die Grundbuchgebühren variieren ebenfalls von Kanton zu Kanton. Dabei unterscheidet man zwischen einer pauschalen Abrechnung und einer Abrechnung nach Aufwand (Zeit). Die Kosten werden üblicherweise vom Käufer bezahlt, wenn keine anderen Vereinbarungen vorliegen. Im Kanton Luzern beträgt die Grundbuchgebühr für Eigentum 0.2% des beurkundeten Kaufpreises oder des Katasterwertes, sollte der beurkundete Kaufpreis tiefer oder nicht angegeben sein. Bei Stockwerkeigentum (Eigentumswohnung) beträgt die Grundbuchgebühr 0.5% des Katasterwertes, mindestens jedoch CHF 500.00, höchstens CHF 20‘000.00. Folgend ein Beispiel eines STWE Kaufes im Kanton Luzern:

Beurkundeter Kaufpreis, CHF 1‘000‘000.00.

Notarielle Kosten, 0.2% von CHF 1‘000‘000.00, somit CHF 2‘000.00.

Aufteilung nach Vereinbarung auf jede Partei zu 50% Anteil, CHF 1‘000.00 pro Partei.

Gebühren für Schuldbriefe

Bei den meisten Immobilientransaktion wird üblicherweise ein neuer Schuldbrief errichtet, umgewandelt oder im definierten Betrag abgeändert. Die Gebühr variiert von 0.1% bis 0.3% der Höhe des Schuldbriefes und wird vom Käufer bezahlt. Die Umwandlung eines Papier-Schuldbriefes in einen Register-Schuldbrief beträgt im Kanton Luzern pro Schuldbrief CHF 50.00. Bei der Umwandlung einer Pfand Art in eine andere, bei der Auswechslung der Pfandforderung und bei der Pfandrechtserneuerung beträgt die Gebühr 0,025% der Pfandsumme, mindestens aber CHF 50.00. Bei der Schuldbrieferrichtung wird zusätzlich eine Notariatsgebühr fällig diese variiert von 0.1% bis 0.3%.

Beispiel Notariatsgebühr Auslegung nach der Vertragssumme Kanton Luzern

  • 0.2% der Vertragssumme/des Katasterwerts, bis CHF 500’000.00
  • plus 0.125% vom Mehrbetrag über CHF 500’000.00 bis CHF 1’000’000.00
  • plus 0.075% vom Mehrbetrag über CHF 1’000’000.00 bis CHF 5’000’000.00
  • plus 0.05% vom Mehrbetrag über CHF 5’000’000.00

Gewünschte Hypothek, CHF 620‘000.00.

Höhe des Schuldbriefes, 620’000.00.

Kosten Erstellung des Schuldbriefes, 0.2% von CHF 620‘000.00 (Grundbuchgebühr) und 0.2% von CHF 500‘000.00 (Anteil 1 – Notariatsgebühr), plus 0.125% von 120‘000.00 (Anteil 2 – Notariatsgebühr), somit CHF 2‘390.00.

Gebührenkatalog Kanton ZH, UR, GL, ZG, SH, AG und TI

KantonSteuersatzBemerkung
UR2‰Für die Eigentumsübertragung von Grundstücken. Massgebend ist die Vertragssumme oder bei deren Fehlen der amtliche Schätzungswert. Die Gebühr beträgt mindestens CHF 50.00 und höchstens CHF 10‘000.00.

Pro Grundstück CHF 50.00, bei mehreren Grundstücken höchstens CHF 250.00 für Änderungen infolge Namensänderung einer nat. Per-son, Namensänderung oder Sitzverlegung einer Personengesellschaft oder einer juristischen Person, Änderung im Personenbestand eines Gesamthandverhältnisses, Erbgang oder Erbteilung.
2‰Bei einer Eintragung eines Grundpfandrechtes an einem Grundstück oder die Erhöhung der Pfandsumme. Die Pfandsumme ist massgebend. Die Gebühr beträgt mindestens CHF 50.00 und höchstens CHF 10‘000.00.

- CHF 50.00 Gebühr bei einer Änderung an einem Grundpfandrecht.

- Bei Erbteilungen wird nur dann die Grundgebühr von CHF 50.00 in Rechnung gestellt, wenn die Zuweisung unentgeltlich erfolgt. Falls ein Anrechnungswert vereinbart wird, kommt die Zwei-Promille-Regel zur Anwendung
ZH1‰Grundbuchgebühr bei Eigentumsänderungen (mind. CHF 100.00). Der Verkehrswert ist massgebend.
50.-Grundbuchgebühr pro Grundstück im Falle einer Erbfolge (CHF 100.00-300.00).
1‰Notarielle Beurkundungsgebühr bei Verträgen auf Eigentumsübertragung (mind. CHF 100.00). Der Verkehrswert ist massgebend.
SH7‰Handänderungsgebühren für die Übertragung von Eigentum an Grundstücken (Beurkundung 1 ‰, Handänderung 6 ‰).
3‰Errichtungsgebühren eines Grundpfandrechtes (Beurkundung 1 ‰, Errichtung 2 ‰).
GL5‰Übertragung Grundeigentum
3‰Reduzierter Satz bei einem Erbgang
TI15 ‰Einheitstarif für alle entgeltlichen Grundstückübertragungen. Die Gemeinden können zudem «centimes additionnels» erheben (max. 100 % der Kantonssteuer).
13‰Bei Handänderungen von über CHF 2'000'000.00.
11‰Bei Handänderungen von weniger als CHF 2'000'000.00. Für die Errichtung und den Übergang von selbständigen und dauernden Baurechten zugunsten Dritter.
11‰Bei Handänderungen infolge Schenkung oder Erbvorbezug. Bei Nutzniessung oder Wohnrecht beträgt die Steuer höchstens CHF 500.00.
5-7‰Für die Errichtung eines Liegenschaftspfandes (Hypothek bzw. Schuld-brief).
5‰Bei Handänderungen aus Erbschaft zugunsten einer Erbengemeinschaft.
1.375‰Bei Handänderungen aus Erbschaft zugunsten eines Einzelerbens, wobei solche unter CHF 20'000.00 steuerfrei sind.
1.375‰Für die Erbteilung und die Auflösung von Miteigentum mit (materieller) Naturalzuteilung.
1.375‰Für Fusionen und Umstrukturierungen, aber max. CHF 3'000.00 pro Übergang und CHF 20'000.00 insgesamt.
AG4‰Im Normalfall bei Handänderungen zufolge Kauf (mind. CHF 100.00).
3.5‰Reduzierter Satz bei Vermächtnis (mind. CHF 50.00).
2‰Reduzierter Satz (mind. CHF 50.00) bei Erbgang und bei Umwandlung von Gesamt- in Miteigentum und umgekehrt.
1‰bei Enteignungen und Vorgängen, auf die Enteignungsrecht anwendbar wäre (mind. CHF 50.00), bei Baulandumlegungen (mind. CHF 100.00).
0.5‰Für Berichtigungen, welche auf die Parteien selbst zurückzuführen sind (mind. CHF 50.00).
250.-Für Handänderungen, die auf Umstrukturierungen von Unternehmen zurückzuführen sind, beträgt die Abgabe CHF 250.00 für ein einzelnes Grundstück. Für jedes weitere Grundstück beträgt die Gebühr CHF 150.00
ZG180.-/hGeschäften mit besonderer Bedeutung wird durch Multiplikation dieses Ansatzes (Faktor 2–4) Rechnung getragen.

Informationsstand April 2018, Quelle; Dokumentation und Steuerinformation / ESTV Bern, 2018

Weitere Informationen zur Handänderungssteuer finden Sie hier.

Berechnungsbeispiel Kauf STWE Kanton Luzern

Immobilienkauf

Für unser Beispiel gehen wir von einem Immobilienkauf eines STWE über CHF 980‘000.00 aus.

Kaufpreis CHF 980‘000.00
Eigenmittel CHF 343‘000.00
Hypothek CHF 637‘000.00

Notariatsgebühr
0.3% von 500‘000.00 (Anteil 1) und 0.25% von CHF 480‘000.00 (Anteil 2), somit CHF 2‘700.00.
Anteil 50% der Notariatskosten, somit CHF 1‘350.00.

Grundbuchgebühren
0.2% der Vertragssumme, somit CHF 1‘960.00.
Anteil nach Vereinbarung 50% der Grundbuchgebühren, somit CHF 980.00.

Gebühr zur Erstellung des Schuldbriefes
0.2% von CHF 637‘000.00 (Grundbuchgebühr) und 0.2% von CHF 500‘000.00 (Anteil 1 – Notariatsgebühr), plus 0.125% von CHF 137‘000.00 (Anteil 2 – Notariatsgebühr), somit CHF 2‘445.25.

Handänderungssteuer
1.5% der Vertragssumme, somit CHF 14‘700.00.

Gesamtkosten Berechnungsbeispiel Immobilienkauf
Die Gesamtkosten des Immobilienkaufs belaufen sich auf CHF 19‘475.25.

Immobilienverkauf

Für unser Beispiel gehen wir von einem Immobilienverkauf eines STWE über CHF 750‘000.00 aus.

Notariatsgebühr
0.3% von CHF 500‘000.00 (Anteil 1) und 0.25% von CHF 250‘000.00 (Anteil 2), somit CHF 2‘125.00.
Anteil 50% der Notariatskosten, somit CHF 1‘062.50.

Grundbuchgebühren
0.2% der Vertragssumme, somit CHF 1‘500.00.
Anteil nach Vereinbarung 50% der Grundbuchgebühren, somit CHF 750.00.

Gesamtkosten Berechnungsbeispiel Immobilienverkauf
Die Gesamtkosten des Immobilienverkaufs belaufen sich auf CHF 1‘812.50.

Die genauen Gebührenangaben für die verschiedenen Instanzen können jederzeit beim zuständigen Grundbuchamt, Notariat oder der Steuerverwaltung angefragt werden.

Die Fix Immobilien AG berät und unterstützt Sie jederzeit bei Ihrem Kaufs- oder Verkaufsvorhaben und steht Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns ganz einfach via Telefon oder Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage! Ihr Fix Immobilien Team.

Die Fix Immobilien AG garantiert keine Aktualität der Informationen oder derer Richtigkeit und lehnt alle Haftungsansprüche für resultierende Schadensfälle ab. Dieser Blogartikel ist rein informativ.